Что такое эскроу-счет: простыми словами о сложном механизме
Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором временно хранятся средства покупателя квартиры в новостройке до момента завершения строительства и передачи жилья дольщику. Деньги на этом счете «замораживаются» и не доступны застройщику до выполнения всех обязательств. Такой механизм ввели в России в 2019 году с целью минимизировать риски дольщиков и защитить их от возможного банкротства строительной компании.
Сам термин «эскроу» пришёл из английского contract law и означает «доверительное хранение». В рамках жилищного строительства это означает, что средства хранятся у третьей стороны — банка, который выступает гарантом финансовой безопасности сделки между покупателем и застройщиком. Если дом не построен, деньги возвращаются дольщику.
---
Как работает эскроу-счет: поэтапный механизм
Процесс открытия и использования эскроу-счета выглядит следующим образом:
- Покупатель заключает договор долевого участия с застройщиком.
- Вместо прямого перевода средств застройщику, деньги направляются на специальный эскроу-счет в банке.
- Банк «замораживает» эти деньги до момента завершения строительства и регистрации права собственности на жильё.
- Только после ввода объекта в эксплуатацию и подтверждения владения, средства передаются застройщику.
Диаграмма взаимодействий в текстовом виде:
1. Дольщик → Банк (эскроу-счет): перевод денег.
2. Застройщик → Банк: предоставляет документы о ходе строительства.
3. Банк → Застройщик: перевод средств после сдачи объекта.
Такой механизм исключает возможность использования полученных средств на другие проекты или погашение долгов, как это было в предыдущей модели долевого строительства.
---
Эскроу-счет vs старая модель: в чём разница?
До 2019 года застройщики могли свободно распоряжаться средствами дольщиков сразу после подписания договора. Это создавало высокие риски: в случае банкротства компании покупатель оставался и без квартиры, и без денег. Новая система с эскроу-счетами устранила этот пробел. Сравним:
- Старая модель:
- Деньги сразу у застройщика.
- Риски для дольщика — высокие.
- Банки участия не принимают.
- Новая модель с эскроу:
- Деньги под контролем банка.
- Риски для дольщика — минимальные.
- Застройщик получает средства только после выполнения обязательств.
Благодаря этому подходу, ответственность застройщика повысилась, а контроль за строительным процессом стал жёстче.
---
Реальные кейсы: как эскроу-счет спасает дольщиков
Кейс 1. В 2021 году компания-застройщик в Подмосковье была признана банкротом. Однако дольщики, чьи средства были размещены на эскроу-счетах, полностью сохранили свои деньги. После признания строительства несостоявшимся, банк вернул средства клиентам в течение 45 дней, согласно закону №214-ФЗ.
Кейс 2. В Казани проект жилого комплекса «Светлый берег» также столкнулся с финансовыми трудностями. Но благодаря модели с эскроу-счетами, банк не перевёл средства застройщику до сдачи объекта. В результате, другой застройщик смог завершить строительство, а дольщики не понесли убытков.
Эти кейсы демонстрируют, что эскроу-счета выступают эффективной страховкой от форс-мажоров в строительной отрасли. Даже при банкротстве компании, обязательства перед дольщиками сохраняются.
---
Преимущества и ограничения эскроу-схемы
Преимущества использования эскроу-счетов:
- Повышенная финансовая безопасность для дольщиков.
- Увеличение прозрачности строительных процессов.
- Стимулирование ответственности застройщиков.
Однако существуют и определённые ограничения:
- Удорожание проектов из-за привлечения банковского кредита застройщиком.
- Повышение стоимости жилья для конечного покупателя.
- Более строгий отбор застройщиков (не все могут пройти банковский комплаенс).
Таким образом, эскроу-счет — это не только защита от банкротства, но и финансовый фильтр, позволяющий работать только добросовестным и устойчивым строительным компаниям.
---
Заключение: эскроу как новый стандарт безопасности
Система эскроу-счетов принципиально изменила рынок долевого строительства в России. Она стала не просто «страховкой» от банкротства застройщика, но и мощным инструментом регулирования отрасли. Хотя такая модель требует большей финансовой дисциплины от девелоперов, она обеспечивает спокойствие и защиту дольщикам. В долгосрочной перспективе это означает более стабильный и прозрачный рынок жилья.
